Vícios construtivos, garantia e prova: entendendo o papel do relatório de vistoria na NBR 17170 – Cursos

Quando aparece uma infiltração, uma fissura na parede ou um piso descolando, quase sempre surge a mesma discussão:

“Isso é vício construtivo ou é problema de uso?”
“Ainda está dentro do prazo de garantia?”
“O que eu preciso ter documentado para comprovar o meu direito?”

A ABNT NBR 17170:2022 – Edificações — Garantias — Prazos recomendados e diretrizes organiza justamente a lógica dos prazos de garantia em edificações. Ela não resolve sozinha o conflito, mas ajuda a estruturar o raciocínio técnico: que tipo de problema é, quando apareceu, qual sistema foi afetado e qual o prazo de garantia recomendado para aquele sistema.

Este artigo tem como objetivo explicar, de forma didática:

o que são vícios construtivos;
a diferença entre falhas aparentes e não aparentes;
como funcionam os prazos de garantia na NBR 17170;
e por que um relatório de vistoria bem feito é uma das principais peças de prova em qualquer discussão sobre defeitos no imóvel.

1. O que são vícios construtivos?

De forma simples, chamamos de vício construtivo o defeito ligado ao projeto, materiais ou execução da obra, que compromete o desempenho esperado do imóvel ou de algum de seus sistemas (estrutura, revestimentos, instalações, impermeabilização, etc.).

Alguns exemplos frequentes:

desplacamento de revestimento em fachada sem causa aparente (placas caindo ou prestes a cair);
infiltrações recorrentes em paredes ou tetos, mesmo após tentativas simples de reparo;
trincas ou fissuras que indicam movimentações anormais da estrutura ou da alvenaria;
problemas sistêmicos em esquadrias (janelas que não vedam água, portas que empenam em muitas unidades do mesmo empreendimento);
falhas de impermeabilização em áreas molhadas (banheiros, sacadas, lajes técnicas).

A discussão jurídica e técnica gira em torno de algumas perguntas-chave:

O problema decorre do processo de produção (vício de projeto, material ou execução)?
O problema apareceu dentro de um prazo de garantia razoável para aquele sistema?
Houve uso inadequado, falta de manutenção ou reforma interferindo na situação?

É aí que entra a NBR 17170.

2. O que a NBR 17170 traz sobre garantias

A ABNT NBR 17170:2022 foi criada para consolidar e atualizar o tratamento das garantias em edificações, antes tratadas de forma mais limitada no Anexo D da NBR 15575 (Norma de Desempenho). Ela define prazos recomendados de garantia para diversos sistemas da edificação e estabelece diretrizes para elaborar políticas de garantia mais claras e coerentes.

Alguns pontos importantes:

A norma não substitui a lei. Por exemplo, o art. 618 do Código Civil, que fala em 5 anos para problemas ligados à solidez e segurança da obra, continua valendo. A NBR 17170 organiza e detalha essa lógica.
Os prazos recomendados consideram o tipo de sistema (estrutura, vedações, revestimentos, instalações, impermeabilização, etc.) e o risco que ele representa.
A norma enfatiza que prazo de garantia não se confunde com vida útil: a garantia cobre falhas ligadas à produção, enquanto a vida útil dependente também de uso e manutenção adequados.

Assim, para discutir um vício construtivo, não basta apontar o defeito. É preciso responder: qual sistema foi afetado, qual o prazo de garantia recomendado para esse sistema, e em que momento o problema se manifestou.

3. Falhas aparentes x falhas não aparentes

A NBR 17170 trabalha com uma distinção muito relevante para o dia a dia:

3.1 Falhas aparentes

São os defeitos que podem ser percebidos no ato da entrega do imóvel, sem necessidade de desmontes, equipamentos ou análises profundas.

Exemplos típicos:

azulejos quebrados, trincados ou mal assentados;
portas que raspam no piso ou não fecham;
esquadrias desalinhadas e com dificuldade de operação;
pintura desuniforme, com manchas ou descascando;
rejuntes faltando ou mal acabados;
pisos ocos em grande quantidade.

Essas falhas, em tese, deveriam ser:

identificadas na vistoria de entrega;
registradas em algum tipo de relatório ou termo;
comunicadas formalmente à construtora para correção.

Quando o proprietário não aponta falhas aparentes na entrega, a discussão futura sobre esse tipo de problema fica mais difícil, porque a construtora pode alegar que o dano surgiu depois, por mau uso ou intervenção.

3.2 Falhas não aparentes (ou ocultas)

São as falhas que não podem ser percebidas de imediato, ou que só se manifestam depois de algum tempo de uso:

infiltrações decorrentes de falhas internas de impermeabilização;
problemas em tubulações embutidas;
desprendimento de revestimento de fachada após ciclos térmicos;
problemas de estrutura que só se tornam visíveis com o tempo.

Nesses casos, a discussão gira em torno de:

quando o problema se manifestou;
se o sistema ainda está dentro do prazo de garantia recomendado na NBR 17170;
e se há indícios de que o problema está ligado à produção e não a mau uso, falta de manutenção ou reforma.

4. Prazos de garantia x vida útil x manutenção

Um ponto que a NBR 17170 reforça é que:

a garantia cobre falhas relacionadas ao processo de produção (vícios de projeto, materiais ou execução), por determinado período;
a vida útil é o tempo durante o qual o sistema deve desempenhar sua função, desde que receba uso e manutenção adequados, como previsto em normas como a NBR 15575 e a NBR 5674.

Isso traz algumas consequências práticas:

Não é porque a garantia acabou que o sistema “perde” o direito de funcionar. Se a vida útil ainda não deveria ter se esgotado, pode haver discussão técnica e jurídica sobre o desempenho, dependendo do caso.
Não é porque o problema apareceu dentro do prazo de garantia que ele será automaticamente considerado vício construtivo. Se houver evidências de mau uso, falta de manutenção ou reforma mal feita, a responsabilidade do construtor pode ser afastada.
Manual do proprietário e plano de manutenção passam a ser documentos importantes: eles registram o que era esperado do usuário para preservar o desempenho do sistema.

Em discussões sobre vícios construtivos, tribunais e peritos têm recorrido cada vez mais a normas técnicas – como a NBR 17170 – para balizar o que é ou não um prazo de garantia razoável para determinados sistemas, e como a manutenção deveria ter sido feita.

5. O papel do relatório de vistoria como prova

Em qualquer discussão sobre vícios construtivos, prova é a palavra-chave. E, nesse contexto, um relatório de vistoria bem elaborado ganha importância por vários motivos.

5.1 Registro do estado do imóvel na entrega

Um relatório de vistoria na entrega do imóvel:

descreve o estado dos ambientes e sistemas;
aponta falhas aparentes com clareza;
traz fotos datadas e identificadas (ambiente, item, tipo de problema).

Na prática, ele cria a famosa “foto do dia zero”:

se o problema já existia, mas não foi tratado, o relatório ajuda a mostrar que se trata de falha de entrega;
se não existia, e aparece depois, ele reforça que se trata de falha não aparente, a ser discutida à luz dos prazos de garantia da NBR 17170.

5.2 Organização da linha do tempo

Ao longo do uso do imóvel, é comum surgirem registros de:

pedidos de assistência técnica;
e-mails e protocolos com a construtora;
intervenções de manutenção ou pequenos reparos.

O relatório de vistoria, quando guardado junto a esses documentos, ajuda a construir uma linha do tempo coerente:

como o imóvel foi entregue;
quando o problema surgiu;
que tipo de intervenções foram feitas depois.

Essa linha do tempo é essencial para discutir se o problema:

decorre de vício construtivo, coberto por garantia;
ou de fatos posteriores (uso, reforma, manutenção inadequada).

5.3 Base para análises técnicas mais profundas

Em muitos casos, principalmente quando a situação chega a um processo judicial, é necessário um laudo técnico elaborado por engenheiro ou arquiteto, com responsabilidade técnica, para aprofundar:

as causas prováveis do problema;
a relação com o projeto, execução, materiais e uso;
a aderência ou não às normas técnicas aplicáveis.

O relatório de vistoria não substitui esse laudo técnico, mas serve como insumo importante:

mostra como o imóvel estava em diferentes momentos;
documenta a existência e a evolução de certas falhas;
ajuda o profissional responsável pelo laudo a entender o contexto.

6. Cuidados práticos ao lidar com vícios construtivos

Sem entrar em estratégias jurídicas, alguns cuidados gerais podem ajudar quem está lidando com defeitos no imóvel:

Documentar sempre
- Guardar contratos, manuais, relatórios de vistoria, protocolos de atendimento, e-mails e fotos.
- Registrar a evolução do problema (datas, intensidade, locais afetados).
Diferenciar o que é emergencial do que é estrutural
- Situações de risco imediato (queda de revestimento, infiltração que compromete instalação elétrica, por exemplo) exigem ação rápida, mesmo enquanto se discute a responsabilidade.
Evitar intervenções que “apaguem” evidências importantes
- Quebrar, arrancar ou refazer algo sem mínimo registro pode dificultar análises posteriores.
- Quando possível, documentar as condições antes de intervir.
Consultar as normas e o manual
- Verificar prazos de garantia recomendados para o sistema afetado;
- Conferir se havia orientações específicas de manutenção ou uso.
Quando necessário, recorrer a suporte técnico especializado
- Em casos mais complexos, a análise de engenheiro ou arquiteto, por meio de laudo técnico, pode ser decisiva.

7. Conclusão

Discutir vícios construtivos e garantia não é apenas uma questão de tempo que passou desde a entrega do imóvel. Envolve:

entender qual é o defeito,
em que sistema ele se manifesta,
quando apareceu,
qual o prazo de garantia recomendado para aquele sistema,
e que tipo de uso, manutenção e reforma o imóvel recebeu ao longo do caminho.

A NBR 17170 ajuda a organizar essa discussão, oferecendo um quadro de prazos recomendados e diretrizes para garantias em edificações. Mas, para que esses parâmetros possam ser aplicados de forma justa, é fundamental que exista prova bem organizada — e o relatório de vistoria é uma das ferramentas mais úteis para isso.

Entender minimamente esses conceitos não transforma ninguém em especialista, mas coloca proprietários, síndicos e usuários em uma posição muito mais consciente quando o assunto é a qualidade e a durabilidade dos imóveis que ocupam.