Subtítulo: Entenda como as normas da ABNT impactam reformas, manutenção e garantias do seu imóvel – e o que você precisa fazer para não perder proteção nem valor patrimonial.
1. Por que falar de norma técnica quando o assunto é reforma e manutenção?
Quem compra um imóvel – seja na planta, recém-entregue ou já usado – geralmente pensa em duas coisas logo de início:
- “Quais reparos e personalizações eu vou fazer?”
- “Até quando a construtora é responsável se algo der problema?”
Essas respostas não estão apenas no contrato ou no manual do imóvel. Elas passam diretamente por três normas da ABNT que hoje são referência no mercado imobiliário:
- NBR 17170 – Edificações – Garantias
- NBR 5674 – Manutenção de edificações
- NBR 16280 – Reforma em edificações
Na prática, elas ajudam a responder três perguntas-chave para qualquer proprietário:
- Que tipo de garantia meu imóvel tem – e por quanto tempo?
- Como eu devo cuidar do imóvel ao longo dos anos para não perder desempenho e segurança?
- O que é obrigatório seguir quando faço reforma, principalmente em condomínio?
E aqui entra um ponto que muitos proprietários ainda subestimam: uma reforma mal conduzida ou a ausência de manutenção adequada podem comprometer a garantia da edificação. Quando o problema aparece anos depois (infiltrações, fissuras, desplacamento de revestimentos), é o histórico de manutenção, reformas e vistorias que sustenta qualquer discussão técnica ou jurídica.
2. O que cada norma trata – em linguagem direta
2.1 NBR 17170 – Garantias das edificações
A NBR 17170:2022 organiza o tema garantias em edificações. Ela trata de conceitos, diretrizes e prazos recomendados para garantias de diferentes sistemas do imóvel (estrutura, vedações, impermeabilização, instalações, etc.).
Pontos importantes para o proprietário:
- A garantia não é ilimitada nem cobre qualquer tipo de dano.
- Os prazos variam conforme o tipo de sistema (estrutura, revestimentos, esquadrias e assim por diante).
- A manutenção e o uso adequado do imóvel são condições para manter a garantia válida.
- Reformas que alteram sistemas da edificação sem projeto ou sem responsável técnico podem inviabilizar a garantia das partes afetadas.
Em resumo: garantia, uso adequado e manutenção caminham juntos.
2.2 NBR 5674 – Manutenção de edificações
A NBR 5674 trata da gestão da manutenção predial. Ela estabelece requisitos mínimos para que a edificação seja mantida em condições adequadas de desempenho, segurança e durabilidade ao longo do tempo.
Entre os principais pontos:
- Preservar as características originais de desempenho da edificação;
- Estruturar um programa de manutenção, com atividades previstas, prazos e responsáveis;
- Definir rotinas de inspeção, registros, relatórios e documentação;
- Diferenciar manutenção preventiva (planejada) da corretiva (após a falha).
Para o proprietário, isso significa que não basta “chamar alguém quando der problema”: é recomendável ter um plano mínimo de manutenção, ainda que simplificado, e registrar o que é feito, com notas, relatórios e fotos.
2.3 NBR 16280 – Reformas em edificações
A NBR 16280 trata da gestão das reformas em edificações, com foco especial em condomínios e edificações de uso coletivo, mas aplicável também à organização de reformas em geral.
Ela estabelece que:
- Reformas que possam comprometer a segurança da edificação ou do entorno exigem análise técnica, projeto e controle formal;
- Intervenções em elementos estruturais, fachadas, sistemas de gás, instalações relevantes, entre outros, devem ter responsável técnico habilitado (ART/RRT);
- O condomínio precisa ter regras e um fluxo de aprovação e acompanhamento de reformas;
- O morador/proprietário deve apresentar documentação da obra, escopo, projetos e dados das empresas envolvidas.
Obras “informais”, feitas sem comunicação, sem projeto e sem responsável técnico, hoje têm risco jurídico elevado e são frequentemente questionadas com base nessa norma.
3. O que as normas exigem, na prática, do proprietário
Traduzindo o texto normativo para o dia a dia, o conjunto NBR 17170 + NBR 5674 + NBR 16280 gera quatro grandes blocos de responsabilidade para o proprietário.
3.1 Antes de receber o imóvel (ou logo após a entrega)
- Ler e guardar o Manual de Uso, Operação e Manutenção entregue pela construtora.
- Fazer um registro detalhado do estado do imóvel na entrega, de preferência por meio de vistoria técnica estruturada, com laudo e padrão fotográfico.
- Formalizar, por escrito, os pedidos de assistência técnica (protocolos, e-mails, ordens de serviço).
3.2 Durante a vida útil – Manutenção corrente
- Ter um plano básico de manutenção (mesmo que simples), alinhado às orientações do manual e às diretrizes da NBR 5674.
- Realizar manutenções preventivas em sistemas críticos (impermeabilização, esquadrias, instalações elétricas e hidráulicas, equipamentos).
- Registrar tudo: datas, serviços realizados, empresa/ profissional responsável, materiais utilizados, anexando notas fiscais, relatórios e fotos.
3.3 Antes de reformar
- Verificar se a reforma desejada impacta a segurança ou o desempenho da edificação (estrutura, fachadas, aberturas, guarda-corpos, gás, shafts etc.).
- Em condomínio, apresentar o projeto ao síndico/administradora com toda a documentação exigida, inclusive ART/RRT.
- Contratar profissional habilitado para projeto e acompanhamento da obra.
- Realizar uma vistoria técnica pré-reforma, registrando o estado atual do imóvel com clareza e padrão fotográfico – isso reduz discussões futuras sobre danos preexistentes.
3.4 Depois da reforma
- Solicitar um relatório de encerramento da obra, com descrição dos serviços executados e registros fotográficos.
- Guardar toda a documentação da reforma: ART/RRT, notas fiscais, laudos, checklists de entrega.
- Atualizar o seu arquivo de manutenção e intervenções da unidade, deixando claro quando e como cada intervenção foi realizada.
4. Como manutenção e reformas impactam a garantia (NBR 17170)
A NBR 17170 deixa claro que a garantia da edificação:
- Possui prazos específicos para cada sistema (estrutura, revestimentos, esquadrias, impermeabilização, instalações etc.);
- Pressupõe que o usuário respeitou as condições de uso previstas em projeto e em manual;
- Depende da execução de manutenções de acordo com as recomendações técnicas;
- Pode ser afetada por reformas não conformes, realizadas sem projeto ou sem responsável técnico.
Em qualquer discussão de responsabilidade, tende a surgir a pergunta:
“Isso é defeito de construção ou resultado de uso inadequado, falta de manutenção ou reforma mal executada?”
Quanto mais organizado estiver o histórico de manutenção, reformas e vistorias do imóvel, mais fácil é demonstrar que o proprietário foi diligente – o que é decisivo em laudos e perícias.
5. Exemplos práticos de risco de perda de garantia
Alguns cenários ilustram bem o impacto dessas normas na prática:
- Remoção de parede “aparentemente não estrutural” em apartamento, sem projeto e sem ART/RRT. Meses depois surgem fissuras em lajes ou paredes vizinhas. Em eventual perícia, a ausência de gestão formal da reforma e de responsável técnico pesa contra o proprietário.
- Troca de revestimento de fachada sem estudo técnico, alterando o sistema originalmente previsto. Anos depois aparecem infiltrações. A construtora pode alegar que a intervenção comprometeu o sistema e descaracterizou o que estava coberto pela garantia.
- Falta de manutenção em esquadrias e sistemas de impermeabilização, apesar de recomendações expressas em manual. Quando surgem infiltrações e vazamentos, o debate gira em torno de: “faltou manutenção ou houve falha construtiva?”. Sem registros, o proprietário fica em posição mais frágil.
Em todos esses exemplos, a combinação de planejamento, registro fotográfico e laudos de vistoria antes e depois das intervenções é um fator central de proteção.
6. O papel da vistoria técnica em todo esse processo
A vistoria técnica deixa de ser mera formalidade e passa a ser uma ferramenta de gestão do patrimônio.
6.1 Antes da reforma
Uma vistoria técnica pré-reforma ajuda a:
- Mapear o estado atual do imóvel, ambiente por ambiente;
- Registrar, com fotos e descrição, eventuais fissuras, umidade, desgastes e improvisos anteriores;
- Criar uma “linha de base” que diferencia o que já existia do que surgir após a obra.
Isso reduz conflitos com vizinhos, condomínio e até com prestadores de serviço.
6.2 Após a reforma
Uma vistoria pós-obra permite:
- Verificar se o que foi executado está compatível com o projeto aprovado;
- Registrar a nova condição do imóvel, incluindo acabamentos, ajustes e eventuais pendências;
- Gerar um documento técnico que pode ser anexado ao histórico da unidade.
6.3 Na manutenção ao longo dos anos
Vistorias periódicas auxiliam a:
- Detectar precocemente sinais de degradação;
- Priorizar intervenções e montar um plano de manutenção coerente com a NBR 5674;
- Manter um histórico claro de evolução do imóvel, o que traz segurança ao proprietário, ao condomínio e a futuros compradores.
Ao valorizar a vistoria como processo – e não apenas como uma “lista de fotos” – o proprietário passa a enxergar o imóvel como um ativo que exige gestão técnica, e não só estética.
7. Checklist rápido para você não perder a garantia do seu imóvel
Se você quer um resumo prático para aplicar a partir de agora, use este checklist:
Ao receber o imóvel:
- Guardar o manual de uso, operação e manutenção;
- Realizar vistoria técnica completa de entrega, com registro fotográfico;
- Formalizar por escrito todas as solicitações de assistência técnica.
No dia a dia:
- Elaborar um plano básico de manutenção (mesmo simples), com base no manual e nas diretrizes da NBR 5674;
- Fazer manutenções preventivas em sistemas críticos;
- Guardar notas fiscais, relatórios técnicos e fotos de tudo o que for executado;
- Programar vistorias periódicas para acompanhar a evolução do imóvel.
Antes de reformar:
- Verificar se a reforma impacta segurança, estrutura ou sistemas da edificação (NBR 16280);
- Em condomínio, apresentar projeto, documentação e ART/RRT para análise;
- Realizar vistoria pré-reforma com relatório e padrão fotográfico;
- Contratar profissional habilitado para projeto e acompanhamento.
Depois da reforma:
- Solicitar vistoria pós-obra com registro detalhado;
- Guardar ART/RRT, notas fiscais, laudos e relatórios;
- Atualizar o histórico de manutenção e intervenções da unidade.
8. Conclusão: norma não é burocracia, é proteção
As normas NBR 17170, NBR 5674 e NBR 16280 já fazem parte da rotina do mercado imobiliário, especialmente em discussões de responsabilidade, garantias e segurança predial.
Para o proprietário, elas não deveriam ser vistas como “mais burocracia”, e sim como um guia de boas práticas para:
- receber melhor o imóvel;
- planejar reformas de forma segura;
- manter o patrimônio em boas condições;
- ter argumentos técnicos mais sólidos em eventuais conflitos.
Ao adotar rotinas de manutenção, organizar documentos e investir em vistorias bem feitas antes, durante e depois das intervenções, o proprietário deixa de atuar no improviso e passa a ter uma gestão muito mais profissional do seu imóvel.