Quando a data da entrega de chaves do imóvel novo se aproxima, é comum surgir uma dúvida:
“Eu preciso levar um engenheiro para fazer a vistoria?”
A pergunta faz sentido. A compra de um imóvel envolve alto investimento, termos técnicos, normas e garantias. Ao mesmo tempo, circulam muitas informações desencontradas: alguns dizem que sem engenheiro “não vale nada”, outros afirmam que qualquer pessoa pode fazer a vistoria, e ainda há quem desconheça o papel dos vistoriadores de imóveis especializados.
Este texto busca esclarecer, de forma prática e educativa:
- qual é o papel do proprietário na entrega de chaves;
- quem pode acompanhar essa vistoria (proprietário, vistoriador, engenheiro/arquiteto);
- em quais situações um profissional habilitado é recomendado;
- e qual é a diferença entre vistoria descritiva e laudo técnico.
ACOMPANHAR A ENTREGA DE CHAVES x FAZER UMA VISTORIA TÉCNICA
O primeiro ponto importante é separar três situações diferentes:
1. Proprietário vistoriando o próprio imóvel
O comprador pode:
- estar presente no dia da entrega com a construtora;
- caminhar pelos ambientes, observar acabamentos, testar pontos de uso;
- apontar problemas aparentes e decidir se assina ou não os documentos.
Nada impede que o próprio proprietário faça isso, com ou sem ajuda de familiares ou amigos.
2. Vistoria descritiva feita por vistoriador de imóveis especializado
Aqui entra a figura do vistoriador de imóveis:
- profissional focado em inspeções visuais e funcionais;
- normalmente trabalha com checklists padronizados, registro fotográfico e descrição detalhada dos ambientes;
- atua em escopos como: vistoria de entrega de imóvel novo, vistoria de entrada/saída de locação, estado de conservação etc.
Em muitos casos, esse tipo de vistoria não exige emissão de ART ou RRT, porque não se trata de laudo técnico de engenharia ou arquitetura, e sim de um relatório descritivo e fotográfico sobre:
- funcionamento básico dos itens acessíveis;
- aparência;
- estado de conservação superficial.
Um vistoriador experiente, devidamente treinado nesse tipo de inspeção, é plenamente capaz de realizar essa vistoria com qualidade – muitas vezes até com mais foco e método do que um profissional que não está habituado ao formato de vistoria residencial.
3. Vistoria técnica com laudo emitido por engenheiro ou arquiteto
Já a vistoria técnica envolve:
- engenheiro ou arquiteto habilitado, com registro em conselho profissional;
- possibilidade de emissão de laudos e pareceres técnicos, assumindo responsabilidade formal pelo conteúdo (ART, no caso de engenheiros, ou RRT, no caso de arquitetos);
- análise mais aprofundada de determinados aspectos, podendo envolver interpretação de projetos, normas técnicas e, em alguns casos, investigações adicionais.
Ou seja:
acompanhar a entrega de chaves pode ser feito pelo proprietário sozinho ou com apoio de um vistoriador especializado;
emitir laudo técnico com responsabilidade de engenharia/arquitetura é papel de profissional habilitado com ART/RRT.
O PAPEL DA ART/RRT DA OBRA E DAS UNIDADES
Em empreendimentos formais, a obra como um todo já possui:
- um responsável técnico (engenheiro ou arquiteto);
- as respectivas ARTs ou RRTs vinculadas ao projeto e à execução.
Isso significa que:
- o profissional responsável responde tecnicamente pela construção do edifício, incluindo suas unidades;
- essa responsabilidade não elimina o direito do comprador de questionar a qualidade da entrega, registrar pendências e, se necessário, buscar avaliações técnicas independentes.
Contratar um engenheiro ou arquiteto para acompanhar a entrega não é “duplicar” a responsabilidade da obra, mas sim obter um olhar técnico independente sobre o que foi entregue, quando o comprador julgar necessário.
Importante: para uma simples vistoria descritiva de entrega (sem emissão de laudo técnico de engenharia/arquitetura), não é obrigatório gerar nova ART/RRT. A exigência aparece quando há prestação de serviço técnico próprio da área, com emissão de laudo ou parecer com responsabilidade profissional.
VÍCIOS APARENTES x VÍCIOS OCULTOS NA ENTREGA DO IMÓVEL
Outro ponto essencial é entender os limites desse tipo de vistoria.
Na entrega de um imóvel novo, a vistoria – seja feita pelo proprietário, por um vistoriador especializado ou por um engenheiro/arquiteto – costuma ter foco em:
- funcionamentos básicos: abrir e fechar portas e janelas, testar torneiras e descargas, ligar pontos de luz, verificar o escoamento de água em ralos;
- aparência e acabamento: pisos quebrados, peças soltas, manchas, falhas evidentes de pintura, revestimentos desalinhados;
- estado de conservação superficial: arranhões, batidas, danos visíveis em louças, metais, esquadrias, bancadas e outros elementos acessíveis.
Esses são os chamados vícios aparentes, ou seja, defeitos que podem ser percebidos com uma inspeção visual cuidadosa e testes simples de uso.
Já os vícios ocultos são problemas que:
- não aparecem de imediato;
- podem estar “escondidos” em camadas internas de estrutura, impermeabilização, instalações hidráulicas e elétricas embutidas, entre outros;
- muitas vezes só se manifestam com o uso e o passar do tempo (exemplo: infiltração que surge meses depois, falha em tubulação interna, problema em impermeabilização de laje, recalques estruturais etc.).
Numa vistoria de entrega de imóvel novo, focada em inspeção visual e funcionamento básico, é difícil ou improvável detectar todos os vícios ocultos. Eles podem até dar sinais (como uma mancha inicial ou uma pequena fissura), mas nem sempre estarão claros naquele momento.
Por isso, é importante alinhar a expectativa:
uma boa vistoria de entrega ajuda a mapear vícios aparentes e a registrar o estado inicial do imóvel;
os vícios ocultos, quando surgirem, deverão ser tratados dentro dos prazos e condições de garantia estabelecidos pela construtora e pelas normas técnicas.
O QUE UM ENGENHEIRO OU ARQUITETO PODE AGREGAR NA ENTREGA DE CHAVES?
Se não é obrigatório, por que tanta gente cogita levar um engenheiro ou arquiteto na entrega do imóvel?
Alguns motivos:
- Visão técnica ampliada
Podem identificar sinais que, para um leigo, passariam despercebidos ou pareceriam normais, além de avaliar melhor a gravidade de certas manifestações (trincas, deformações, umidade etc.). - Interpretação de normas e projetos
Conseguem cruzar o que foi entregue com o memorial descritivo, projetos, normas aplicáveis e padrões prometidos. - Emissão de laudo ou parecer técnico
Quando há necessidade de documento técnico com responsabilidade profissional, são esses profissionais que atuam, por meio de ART/RRT.
Na prática, o engenheiro ou arquiteto pode atuar em duas frentes:
- acompanhando a vistoria de forma mais visual e funcional, parecido com o que faz um vistoriador especializado;
- ou sendo contratado para elaborar um laudo técnico mais aprofundado, quando a situação exige.
O PAPEL DO VISTORIADOR DE IMÓVEIS ESPECIALIZADO
O vistoriador de imóveis ocupa uma posição intermediária interessante:
- não substitui o trabalho de um engenheiro ou arquiteto quando se trata de laudo técnico;
- mas agrega muito valor na organização da vistoria de entrega, justamente porque é treinado para:
- seguir um roteiro de ambientes e itens,
- registrar fotos em ângulos adequados,
- descrever de forma clara o que está ok e o que não está,
- compilar tudo em relatórios compreensíveis.
- seguir um roteiro de ambientes e itens,
Em vários contextos, especialmente quando:
- o escopo é a vistoria de entrega de imóvel novo,
- o foco está em funcionamento básico, aparência e estado superficial,
- e não há necessidade de laudo de engenharia ou arquitetura,
um vistoriador especializado é tão capacitado quanto um engenheiro ou arquiteto para executar esse tipo específico de vistoria, justamente por dominar o formato, o checklist e a linguagem de registro.
E QUANDO NÃO HÁ ENGENHEIRO? O QUE O PROPRIETÁRIO PODE FAZER?
Quando não há engenheiro ou arquiteto na entrega de chaves, o proprietário não fica desassistido. Ele tem, basicamente, três caminhos:
- Fazer a vistoria por conta própria
Com preparo mínimo (leitura de contrato, uso de checklist e registro fotográfico), já é possível fazer uma vistoria bem melhor do que um simples “tour” pelo imóvel. - Contar com um vistoriador especializado
Nesse caso, o proprietário se apoia em alguém acostumado a olhar imóvel por imóvel, ambiente por ambiente, com método. Esse profissional ajuda a não deixar itens importantes passarem batido e organiza a informação em relatório descritivo e fotográfico. - Contratar um engenheiro ou arquiteto
Opção especialmente interessante em casos mais complexos ou quando se deseja laudo técnico e análise de acordo com normas e projetos.
Em todos os casos, algumas práticas são essenciais:
- usar checklist;
- testar funcionamentos básicos;
- registrar com fotos e vídeos;
- conferir se as pendências foram formalmente anotadas pela construtora;
- guardar a documentação.
COMO DECIDIR ENTRE IR SOZINHO, CONTRATAR UM VISTORIADOR OU ENG/ARQ?
Não existe uma receita única. Algumas perguntas ajudam:
- Qual é o valor e a importância desse imóvel para mim?
Quanto maior o peso dessa compra na sua vida, mais faz sentido investir em apoio especializado. - Eu me sinto seguro(a) para avaliar o imóvel sozinho(a)?
Se a resposta for “não”, considerar um vistoriador ou um profissional técnico pode trazer tranquilidade. - O que eu preciso nesse momento: um registro bem feito ou um laudo técnico?
Se a necessidade é principalmente ter um registro detalhado de vícios aparentes na entrega, um vistoriador especializado pode ser suficiente.
Se a ideia é discutir tecnicamente a qualidade da obra, questionar soluções de projeto ou preparar uma eventual discussão técnica/judicial, o laudo de engenheiro/arquiteto ganha importância. - Há histórico de problemas na obra ou na construtora?
Quanto mais sinais de risco, mais faz sentido pensar em um apoio técnico mais robusto.
EM RESUMO
- Em regra geral, não é obrigatório levar engenheiro para acompanhar a entrega de chaves do imóvel novo.
- O proprietário pode vistoriar o imóvel sozinho, contar com um vistoriador de imóveis especializado ou contratar um engenheiro/arquiteto – a escolha depende do objetivo e do nível de aprofundamento desejado.
- A vistoria de entrega tem foco em funcionamento básico, aparência e estado superficial, o que permite identificar principalmente vícios aparentes.
- Vícios ocultos muitas vezes só surgem com o uso e o tempo, e são tratados dentro dos prazos e condições de garantia.
- A obra como um todo já possui responsável técnico com ART/RRT, o que não impede o comprador de buscar avaliações independentes quando achar necessário.
Mais importante do que seguir uma regra rígida é o comprador entender o escopo dessa vistoria, saber que ela tem limites e, ainda assim, é uma ferramenta essencial para registrar o estado inicial do imóvel e organizar eventuais pedidos de correção à construtora.